노후계획도시 특별법 : 노후신도시 특별법 알아보기

24년 1월 31일 [노후계획도시정비특별법] 시행령이 입법 예고 되었습니다. 기다리던 내용인데요, 특별법 시행령에 담긴 노후계획도시의 정의, 안전진단 면제 및 완화 기준, 공공기여 비율등에 대해 구체적으로 알아보겠습니다.

 

노후계획도시 정비 특별법

포괄적인 내용

노후계획도시를 택지개발사업, 공공주택사업, 산업단지 배후 주거단지 조성사업 등으로 구분하여 설계하였습니다. 그리고 인접한 택지와 구도심·유휴부지를 포함하여 100만㎡ 이상인 지역으로 대상의 정의를 구체화하였습니다.

 

이로 인해 안산 반월, 창원 국가 산업단지 배후도시 등이 추가되는 등 108개 지역이 최종적으로 특별법의  적용을 받을 수 있게 되었습니다.

 

특별정비구역에서 주거단지는 25미터 이상의 도로로 구획된 블록 단위로 통합 정비하는 것이 원칙이며, 역세권의 정의는 철도역(지하철)으로부터 반경 500미터 이내에 포함된 지역을 의미합니다.

 

지역별로 특별법이 적용되는 대상은 아래표와 같습니다.

지역	대상	지역	대상	지역	대상	지역	대상
서울	9	광주	6	강원	5	경남	6
부산	5	대전	6	충북	8	전북	6
대구	10	울산	2	충남	1	전남	4
인천	5	경기	30	경북	2	제주	3

 

용적률의 법정 상한은 150%까지이고, 건폐율과 인동간격은 국토계획법 및 건축법 상한까지 완화하도록 하여 건축 규제 완화에 대한 사항을 구체적으로 밝혔습니다.

 

모두가 관심 있어 하는 선도지구 지정기준은 주민의 참여도, 노후도와 주민 불편 정도, 도시기능 향상, 주변지역 확산 가능성 등을 고려하는 것으로 구체화하면서, 5월 중으로 지자체별로 구체적인 기준과 배점 그리고 평가절차를 밝힐 예정입니다.

 

특별정비예정구역에서 통합 재건축을 하면서 정해진 비율 이상의 공공기여를 제공하면 안전진단을 면제하도록 하여 노후계획도시의 경우 대부분에서 안전진단이 면제될 수 있도록 하였습니다.

 

다만 공공기여의 경우에는 도시의 기준용적률까지는 낮은 수준의 공공비율을 적용하고, 기준용적률을 초과하는 범위에서는 높은 수준을 적용하여 과밀화 억제와 더불어 기반시설 확충과 도시기능 향상에 필요한 비용과 주민 부담을 고려할 예정입니다.

 

 

 

 

노후계획도시 정의

노후계획도시는 택지개발사업 등 조성 후 20년이 경과하고 면적이 100만㎡이상인 지역을 말합니다.

 

법률에서 정한 100만㎡ 이상인 경우 외에도 택지가 포함된 행정동과 연접한 행정동에 위치한 택지, 구도심, 유휴부지를 포함하여 이를 합산한 면적이 100만㎡ 이상인 경우에도 노후계획도시에 포함되며, 다만 구도심과 유휴부지는 전체 합산면적의 20% 이하로 제한하였습니다.

 

위와 같은 기준으로 단일 택지개발지구로서 100만㎡ 이상이면서 20년이 경과한 택지는 51개 대상이지만 조성의 근거가 되는 개발사업 추가와 인접, 연접 지역을 포함시켜 최대 108개 지역에 특별법이 적용됩니다.

 

노후계획도시

노후계획도시특별법 추가지역

특별정비구역과 선도지구 지정

특별정비구역의 세부 지정요건은 아래와 같습니다.

유형	세부 요건
주거단지 정비형	원칙: 25미터 이상 도로(대로 3류)로 구획된 일단의 토지
	예외) 지정권자가 지역 여건을 고려하여 달리 적용하는 것이 가능함
중심지구 정비형	역세권(철도역 승강장 경계로부터 반경 500미터 이내) 및 상업업무 지구의 고밀, 복합 개발 구역
시설 정비형	기반시설 및 광역교통시설을 확충하거나 개선하는 구역
이주대책 지원형	이주단지 공급을 목적으로 개발, 정비하는 구역

 

다음으로 선도지구 지정기준을 알아봅니다.

지정기준(법률)	세부내용(시행령)
주민참여도	토지등 소유자와의 공감대를 형성하여 사업 성공 가능성이 높은 지역
노후도 및 주민불편	건축물의 노후와 편의시설의 부족으로 주거환경 개선이 시급한 경우
도시기능 향상	기반시설이나 공공시설을 위한 용지 제공으로 도시기능 향상에 도움
확산 가능성	생활권 내 주요 거점지역으로, 사업으로  인한 효과가 큰 지역

 

위와 같은 기준을 근거로 하여 각 지자체별 구체적 선도지구 지정기준과 배점, 평가절차 등을 마련하여 상반기 중(5월 예상) 중에 공개할 예정입니다.

 

 

건축규제와 안전진단 완화

건축규제 완화 범위는 아래와 같습니다.

구분	현행	개선
건축물 종류	세분화된 용도지역별로 (주거1,2,3종) 제한	용도지역별(주거, 상업, 공업)로 종류 제한
건폐율	국토계획법보다 제한 강화(예: 준주거 70->60%)	국토계획법 상한 적용 허용 (70%)
용적률	국토계획법과 조례로 상한 규정	조례에도 불구하고 국토계획법 상한의 150% 까지 완화
건축물 높이	대지경계선 : 건축법상 0.5H	건축법 그대로 적용 허용 : 0.5H
	인동간격 : 건축법보다 강화 (0.5H-> 0.8H)
공원, 녹지 확보	재건축 시 세대당 2㎡ 녹지 추가	적용 배제  : 녹지 증식 방지

 

위와 같은 개선사항을 통해 도시를 재구조화하고 정비사업의 사업성도 개선함을 목표로 하고 있습니다.

 

조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공할 경우에는 안전진단을 면제하는 등, 1기 신도시를 포함한 노후계획도시는 사실상 안전진단을 면제하고 도시기능 향상과 신속한 정비에 심혈을 기울이고 있습니다.

 

< 공공기여 산출 >

 

이상으로 노후계획도시정비특별법 시행령 입법예고에 대하여 알아보았습니다. 참고하시고 행복한 내 집 마련하시기 바랍니다.

 

 

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